Apakah yang dimaksud Masa Pemeliharaan Pekerjaan Konstruksi?

Sebelum masuk pada artikel mengenai Lama Masa Pemeliharaan Pekerjaan, kita harus memahami maksud dari tahapan-tahapan waktu (masa) dalam pelaksanaan kontrak. Sebagaimana kita ketahui di dalam Kontrak ada beberapa istilah tentang masa yakni Masa Kontrak, Masa Pelaksanaan dan Masa Pemeliharaan yang semuanya dibebankan atau menjadi tanggung jawab penyedia jasa konstruksi.

Masa Pemeliharaan adalah jangka waktu kontrak yang ditentukan dalam syarat-syarat khusus kontrak, dihitung sejak tanggal penyerahan pertama pekerjaan sampai dengan tanggal penyerahan akhir pekerjaan. Masa Pemeliharaan di dalam Prepres 54 tahun 2010 beserta perubahannya hanya diberlakukan untuk Pekerjaan Konstruksi dan Jasa Lainnya. Untuk Pengadaan Barang, masa pemeliharaan dalam bentuk Jaminan Garansi Barang.

Dalam masa pemeliharaan penyedia jasa konstruksi wajib memantau hasil pekerjaan, dan menjaga serta memelihara agar tidak terjadi kerusakan-kerusakan yang tidak diinginkan. Penyedia menanggung seluruh biaya perbaikan dan perawatan apabila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh kualitas yang tidak sesuai dengan spesifikasi teknis di dalam kontrak. Masa pemeliharaan sebagaimana tercantum dalam kontrak bukanlah waktu untuk menyelesaikan sisa-sisa pekerjaan yang belum terselesaikan, melainkan untuk pemeliharaan pekerjaan yang sudah 100 persen selesai dan telah dilakukan serah terima pertama pekerjaan.

Kebanyakan Penyedia jasa melakukan Pemeliharaan Pekerjaan hanya pada saat Masa Pemeliharaan berakhir. Hal ini bias menyebabkan kerusakan – kerusakan pada pekerjaan tambah banyak apabila dalam pelaksanaan pekerjaannya tidak berhati-hati atau tidak sesuai spesifikasi teknis yang tercantum dalam kontrak. Maka alangkah baiknya untuk setiap kerusakan yang timbul agar segera diperbaiki agar kerusakan tidak tambah parah atau menyebar.

Masa pemeliharaan dimulai sejak tanggal penyerahan pertama yang dituangkan ke dalam Berita Acara Pemeriksaan Serah Terima Pertama (PHO) dan dinyatakan pekerjaan telah selesai dinyatakan selesai 100% . Penyerahan pertama dapat berlaku sesuai dengan masa pelaksanaan yang tercantum didalam SSKK, lebih cepat dari SSKK atau lebih lambat dari SSKK. Tidak ada keharusan atau jaminan masa pelaksanaan harus sesuai dengan yang tercantum didalam SSKK karena masa pelaksanaan bersifat rencana. Intinya, masa pemeliharaan berlaku sejak tanggal serah terima pertama mesti mendahului masa pelaksanaan yang tercantum didalam SSKK.

Tanggungjawab penyedia jasa tidak berhenti setelah masa pemeliharaan habis, akan tetapi tetap dibebani tanggungjawab dalam waktu tertentu sesuai dengan klausul kontrak (biasanya dicantumkan dalam pasal kegagalan bangunan). Tanggungjawab ini disebut jaminan konstruksi. Dalam Undang-undang Jasa Konstruksi No. 2 tahun 2017 pada Bab VI Pasal 65 ayat (2) disebutkan Dalam hal rencana umur konstruksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) lebih dari 10 (sepuluh) tahun, Penyedia Jasa wajib bertanggung jawab atas Kegagalan Bangunan dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh) tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir layanan Jasa Konstruksi. Yang dimaksud penyedia jasa konstruksi dalam hal ini adalah kontraktor dan konsultan (perencana dan pengawas). Kegagalan bangunan yang disebabkan bukan karena keadaan force majeur bisa menjadi kewajiban bagi kontraktor maupun konsultan untuk mengganti atau memperbaiki kegagalan bangunan. Kegagalan bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Jasa Konstruksi (UUJK) ditetapkan oleh pihak ketiga selaku penilai ahli. Kegagalan bangunan bisa terjadi akibat kesalahan perencanaan maupun kesalahan dalam pelaksanaan serta pengawasan. Sedangkan ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti kerugian akibat kegagalan bangunan diatur di dalam Peraturan Pemerintah.

Tanggung jawab yang harus dilakukan oleh Penyedia Jasa pada masa pemeliharaan adalah :

• Penyedia wajib memelihara hasil pekerjaan selama masa pemeliharaan sehingga kondisi tetap seperti pada saat penyerahan pertama pekerjaan;
• Penyedia Jasa pekerjaan Konstruksi dapat memilih untuk memberikan Jaminan Pemeliharaan atau memberikan retensi, sedangkan pekerjaan Jasa Lainnya wajib menyampaikan Jaminan Pemeliharaan;
• Jika dalam rentang masa pemeliharaan terdapat kerusakan maka Penyedia wajib memperbaiki dan segala biaya yang dibutuhkan untuk perbaikan menjadi tanggungjawab penyedia;
• Jika kerusakan yang terjadi disebabkan oleh unsur suatu keadaan yang terjadi diluar kehendak para pihak dan tidak dapat diperkirakan sebelumnya (keadaan kahar) maka perbaikan menjadi tanggungjawab para pihak;
• Penyedia diwajibkan memberikan petunjuk kepada PPK tentang pedoman pengoperasian dan perawatan sesuai dengan SSKK. Apabila penyedia tidak memberikan pedoman pengoperasian dan perawatan, PPK berhak menahan uang retensi atau Jaminan Pemeliharaan.

Share :